房地产买卖合同司法解释四篇

时间:2015-06-12 合同大全 点击:

房地,汉语词语,拼音是fáng dì,解释是宋代户部检法所掌事之一部分或房屋及其地基的统称, 以下是为大家整理的关于房地产买卖合同司法解释4篇 , 供大家参考选择。

房地产买卖合同司法解释4篇

房地产买卖合同司法解释篇1

买卖合同司法解释全文

  篇一:关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题
  关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题
  摘 要:关于《买卖合同司法解释》(以下简称法释)第10条有所争议,有学者认为它排除了《物权法》第24条(以下简称第24条)的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。
  关键词:交付;登记;对抗;善意第三人
  法释第10条规定:“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。”
  一、基本概念的梳理
  (一)对于“善意”的理解
  “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时,构成善意,乙将不能对抗丙。”[1]可见,高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确,是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知?例1,甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同;后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同,丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利,丙的权利我们称之为善意第三人的权利(后文将以例1作为分析第24条的基本模型)。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知?可能有两种理解:第一,是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知;第二,还是指丙对甲无权处分事实的不知(如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙)?重大过失的判定标准也不明晰,是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究,暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。
  (二)对于对抗的理解
  对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵,本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。
  第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”
  篇二:买卖合同司法解释(XX年)
  最新最高法买卖合同司法解释全文
  XX年06月07日 点击:17606次
  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过,现予公布,自XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日
  法释〔XX〕7号
  最高人民法院
  关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
  (XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过)
  为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。
  一、买卖合同的成立及效力
  第一条 当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。
  对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。
  第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
  第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
  第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。
  二、标的物交付和所有权转移
  第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
  第六条 根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。
  买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。
  第七条 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
  第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务,买受人不认可的,出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。
  合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证,买受人以普通发票证明已经履行付款义务的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。
  第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:
  (一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;
  (二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;
  (三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。
  第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:
  (一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;
  (二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;
  (三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;
  (四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。
  三、标的物风险负担
  第十一条 合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。
  第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。
  第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。
  第十四条 当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。
  四、标的物检验
  第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定,买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的,人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定,认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验,但有相反证据足以推翻的除外。
  第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物,出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的,人民法院应当根据合同法第六十四条的规定,以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。
  第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性
  质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。
  合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
  第十八条 约定的检验期间过短,依照标的物的性质和交易习惯,买受人在检验期间内难以完成全面检验的,人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间,并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。
  约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的,人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。
  第十九条 买受人在合理期间内提出异议,出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由,主张买受人放弃异议的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。
  第二十条 合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后,买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的,人民法院不予支持。
  出卖人自愿承担违约责任后,又以上述期间经过为由翻悔的,人民法院不予支持。
  五、违约责任
  第二十一条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金,出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果,出卖人主张支付该部分价款的,人民法院不予支持。
  第二十二条 买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议,出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急,买受人自行或者通过第三人修理标的物后,主张出卖人负担因此发生的合理费用的,人民法院应予支持。
  第二十三条 标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。
  价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。
  第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。
  买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。
  买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
  买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。
  第二十五条 出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。
  第二十六条 买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
  第二十七条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
  一审法院认为免责抗辩成立且未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。
  第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
  第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
  第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。
  第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。
  篇三:买卖合同司法解释的理解与适用
  买卖合同司法解释的理解与适用 王利明 中国人民大学法学院 教授 博士生导师 各位老师、同学晚上好!XX年3月31日,最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》),这个司法解释是《合同法》领域里继《合同法》司法解释一》与《合同法》司法解释二》之后的第三个非常重要的有关《合同法》的司法解释。它的内容比前两个更为丰富,涉及的问题更多、更复杂。我个人认为,除了这一次讲座之外,我们还需要进行认真的学习、领会。有必要的话我们还会多做几次讲座,邀请司法解释的起草者和各位老师针对这个解释一起来做一些解读。
  现在我们国家的很多地方,民事案件的数量都超过了案件总数的90%。而民事案件里面,大部分都是合同案件。合同案件之中里面最典型的还是买卖。所以认真地领会好这个司法解释,不仅可以加深我们对《合同法》的理解,而且对从事实务工作也非常重要。
  首先,我想谈一下这个解释的积极作用。这个司法解释有非常重要的积极作用,主要表现在:第一,贯彻了鼓励交易的立法宗旨,对促进经济的发展会起到非常重要的积极作
  用。鼓励交易的原则是《合同法》起草所秉持的非常重要的原则。只有鼓励交易才能促进市场经济的发展。市场本身就是由无数的交易组成的,交易越繁荣,市场越繁荣。《合同法》是创造财富的法,而侵权法和《物权法》主要是保护财产的法。创造财富如何体现?我认为,其中一个重要的途径就是鼓励交易,通过鼓励交易来创造财富。在这个解释中,有多个条款,比如第1条确认,在没有书面合同情况下,如果当事人一方有收货单、结算单、发票等证据,也可以证明合同关系的存在。这对法院是一个重要的指导,法院不能再像过去一样,一旦没有书面合同,就不愿认真了解是否存在口头合同,在这种情况下应直接宣告合同不成立。现在只要有这些证据,也可以证明合同存在。这就有利于鼓励交易。
  第2条第一次承认了预约合同的效力,目的也是在于鼓励交易。第二,尊重合同自由。合同自由是《合同法》的精髓,是意思自治在《合同法》领域的集中体现。市场经济所要求的《合同法》必须全面贯彻合同自由的《合同法》。这个精神在《合同法》中体现得非常充分。而在这个解释中,很多地方也充分体现了合同自由的精神。比如解除合同后违约金条款依然有效的规定,其本意就是尊重当事人关于违约金的约定,体现的还是合同自由的精神。第三点,有利于弥补《合同法》的不足,填补《合同法》的漏洞。这一点在解释中表现得很充分,比如《合同法》根本没有加以规定的预约合同,
  还有第18条、19条关于异议期间的规定、所有权保留的具体适用,还有第38条关于分期付款到底分几次才能认定为分期。在《合同法》起草时,这个问题被认为是太过具体,有关的纠纷也不多,因此,《合同法》就回避了该问题,而将其留给司法解释来解决。但是司法解释一直没有解决这个问题,可以说是一个法律漏洞。这次这个司法解释填补了这些漏洞,弥补了《合同法》的不足。第四点,总结了审判实践中有益的经验,确立了一些重要的裁判规则。例如,第1条以送货单、收货单、结算单、发票等单据来确立合同关系,就是因为实践中大量的情况是一方当事人手中只拿到了发票,但能否据此认定合同关系的存在?解释通过总结审判实践经验,确认这个也可以作为合同的依据,我认为这对法院的裁判提供了重要的指导。
  《买卖合同司法解释》的优点很多,我就不一一列举了。今天谈的重点是针对解释中所存在的一些值得商榷的地方,对此,我想提一点个人看法,大家可以共同讨论。但是,我的本意并不是说这个解释不好,也不是批评,主要是将值得商榷的地方提出来,我们大家一起深入讨论,通过争鸣使相关问题能够得到进一步的探讨。
  (一)关于无权处分的效力
  大家知道,无权处分在实践中经常发生。《合同法》51条把它确定为效力待定的行为。例如,我将手机借给别人,结果他未经我的许可把手机卖给了其他人,这就是典型的无权处分。按照《合同法》51条的规定,必须由真正的权利人追认或者无权处分人事后获得处分权,否则合同就是无效的。在追认之前,合同效力处于待定的状态。对此,我想解释一下,其实《合同法》51条在最后一稿之前后面还有一句话,就是“受让人是善意的除外”,好几稿都一直有这个意思,但是最后的时候把它删掉了。主要原因就是考虑到有关善意的问题要在《物权法》中规定,《合同法》没有必要写得太多,否则就把《物权法》的内容都概括进去了。但是,51条出来之后,一直受到批评。因为如果受让人在善意的情况下,真正权利人不追认,合同是无效的。合同无效,善意受让人无法要求无权处分人承担违约责任,只能要求其承担缔约过失责任。这样一来对善意买受人的保护非常不利。因为缔约过失就是赔偿信赖利益损失,赔偿的范围非常有限。51条也因为这个原因一直受到批评。但是,在《物权法》通过之后,《物权法》第106条关于善意取得的规定,确立了在善意买受人已经支付价款并且交付或办理登记手续的情况下,受让人基于善意取得可以取得标的物所有权。在善意取得的情况下,这个合同是有效的。这就意味着《物权法》关于善意取得的规定已经弥补了《合同法》51条没有充分保
  护善意买受人的缺陷。当然,这个问题也是一直有争议。很多人认为,《物权法》和《合同法》都是平行的法律,为什么《物权法》的规定可以修改《合同法》的规定?这个问题是有争议的,这里我也想给大家讲一下。大家有兴趣可以看看我的《合同法研究》以及有关的文章,里面讨论过这个问题。这里我想从体系解释的层面,把《合同法》51条和《物权法》106条作为一个整体来进行解释。这样我们就会发现,《合同法》51条规定的是所有类型的无权处分的形态,而《物权法》针对的则是特殊类型的、可以适用善意取得的无权处分。因此,《物权法》的规定是特别规定,《合同法》的规定是一般规定。这时作为特殊规定的物权法规则,应优先于《合同法》51条针对所有无权处分行为的一般规则。从这个意义上说,善意取得应当优先于《合同法》51条来适用。这样我们就可以发现,善意的买受人其实已经通过善意取得制度的确立获得了一定的保护。
  但是,即使如此解释,在司法实践中仍然存在着疑问,就是说即便《物权法》106条确认了善意取得制度,但是买受人即使是善意的,如果没有支付价款,或者没有办理交付或登记手续,仍然不能获得善意取得的保护,此时按《合同法》51条合同还是无效的。因为这个原因,所以就产生了《买卖合同司法解释》第3条的规定,即“如果当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无
            

房地产买卖合同司法解释篇2

房地产买卖合同

甲 方(卖方): 身份证号码:

: 身份证号码:

乙 方(买方): 身份证号码:

甲、乙双方于 年 月 日商定,甲方自愿出售此房,该房地产是以现房、现状、现产权予以出售,在签署本合同之前,乙方本人或者已授权其代表对甲方所要出售的房地产进行了充分核实并知晓相关产权的真实情况,自愿购买该房,甲、乙双方同意签订本合同并全面履行本合同约定的所有条款,并在自愿平等的基础上达成一致协议,订立下列房地产买卖契约,以兹共同遵守。

一、所售房屋的基本情况(地址、面积、结构、用途):

地址翠屏区

产别: 建筑面积: 平米 结构: 设计用途:

产权证号:翠屏区字第 号,土地证号 .

二、所售房屋的现状:甲、乙双方均清楚该房屋产权及面积现状,并确认该房屋是以现房、现状出售,该房屋产权现状为:

1、该房屋 办理房屋所有权证、国有土地证,没有法律、法规规定限制交易的情形,卖方保证对该房屋享有完整的所有权,能完全支配和处理;

2、该房处于抵押状态,抵押人: 抵押权人: 有抵押权人的,抵押权人已经同意转让,如果签订合同后出现协议无效、反悔等甲方原因导致以后不能正常顺利交易过户,由甲方承担全部的法律责任

三、房价款及付款方式:

(一)房价款:房屋出售价款为¥ 元(大写人民币: ),该价款包括房屋的内部设施、设备、 水.电.气.维修基金等。

(二)付款方式

(1) 乙方于 年 月 日签订合同之日首付定金¥ 元整给甲方 ;

(2)

(3)

(4)

(三)交房时间: 。

四、协定事项:

(一)1、过户所需的所有税、费由 乙 方承担(包括按国家规定该由甲方支付的过户税、费);

2、 如过户或贷款中产生的公证费、抵押登记费、评估费、保险费、银行卡开户费、资料费等由乙方自行承担。

(二)甲、乙双方于 年 月 日以前到公证处办理全权委托公证手续。

(三)甲方保证上述房地产权属清楚,无权属争议。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务,概由甲方负责,并承担法律责任;因此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。

(四)交房之前所产生的水、电、气、闭路、卫生费、物管费等由甲方承担,交房之后所产生的水、电、气、闭路、卫生费、物管费等由乙方承担。

(五)违约责任:

1、乙方擅自解除本协议,甲方所收该房定金不予退还;甲方擅自解除本协议,除退还乙方所交定金外,另赔偿违约金¥ 元整给乙方。

2、若甲方收到房款后拒交房也属于甲方违约, 则按第(五)1条的违约责任处理;

3、若乙方拒交房款给甲方也属于乙方违约, 则按第(五)1条的违约责任处理。

4、如有下列情形之一的,当事人各方免责,均不算违约:

①因不可抗力致使合同无法履行的;

②因法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的;

五、甲、乙双方过户所需的资料:

1:甲方

(1)夫妻财产:产权证、土地证、夫妻身份证、户口本、结婚证

(2)单独所有:身份证、户口薄

(3)已离婚:

A:协议离婚: 离婚证、离婚协议、户口薄、未再婚证明(注:以上证件均为原件,先办为单独所有再进行交易)。

B:法院诉讼离婚:法院判决书(或者法院调解书)、未再婚证明、法院执行通知书、法官亲自到场协助过户

2:乙方:

已婚:结婚证、身份证、户口薄

未婚:未婚证明(在户口所在地民政局办理)

离婚:离婚证、离婚协议、户口薄、身份证、未再婚证明(民政局办理)

六、备注条款:

1、购 房 款:

2、户口说明:

3、如果甲方所出售的门面在 年 月 日以前无论任何原因还不能领取房产证及土地证过户给乙方,乙方有权要求甲方全额退还定金,双方不算违约。

4、甲方必须保证提供出售的房屋产权资料的真实性、合法性,没有法律、法规规定限制交易的情形,甲方对该房屋享有完整的所有权,能够完全支配和处理(有抵押权人的,抵押权人已经同意转让),如果出现协议无效、反悔等甲方原因导致以后不能正常顺利交易过户,由甲方单独承担全部的法律责任。

5、其它说明:

6、有关该合同说明:

(1)本合同取代双方在合同签订前谈判中的声明、解释、承诺以及临时协议。

(2)本合同所有条款是经过双方协商达成一致,双方对本合同内容完全清楚明白。

(3)为办理产权变更(或贷款)按有关部门规定签订的任何格式合同或协议,只作相关部门使用,不影响本合同的相关法律效力,甲、乙双方约定的购房价格等权利义务均以本合同条款的约定为准。

七、若本合同发生争议,由当事人双方协商解决,协商不成的,可选择下列第 ② 方式解决:

①提交宜宾仲裁委员会仲裁。 ②依法向人民法院起诉。

八、本契约未尽事宜,甲、乙双方另行议定,其补充协议经甲、乙双方签字后与本契约具有同等效力。

九、本协议一式两份,经甲、乙双方签字生效,甲、乙双方各执一份,并具有同等法律效力。

甲 方: 联系方式:

: 联系方式:

乙 方: 联系方式:

年 月 日

房地产买卖合同司法解释篇3

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甲 方:___________________

乙 方:___________________

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发布时间:2012-06-05 15:15:17 【我要纠错】 【字号 大 默认小】【打印】【关闭】

第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的 物的,人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下,第三人依据物权法第一百零六条的规定 已经善意取得标的物所有权或者其他物权,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

第三十七条 出卖人取回标的物后,买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内, 消除出卖人取回标的物的事由,主张回赎标的物的,人民法院应予支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的,出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人另行出卖标的物的, 出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、 再交易费用、利息、

未清偿的价金后仍有剩余的,应返还原买受人;如有不足,出卖人要求原买受人清偿的,人 民法院应予支持,但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

七、特种买卖

第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价 款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益, 买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。

第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金,出卖人

扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额, 买受人请求返还超过部分的, 人民法

院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的, 人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确

第四十条 合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意,

样品封存后外观和内在品质没有发生变化的, 人民法院应当以样品为准; 外观和内在品质发

生变化,或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的, 人民法院应当以文字说明为准。

第四十一条 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的,人民法院应当认定

买受人同意购买,但合同另有约定的除外。

在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的, 人民

法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条 买卖合同存在下列约定内容之一的,不属于试用买卖。买受人主张属于试

用买卖的,人民法院不予支持:

(一) 约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物;

(二) 约定第三人经试验对标的物认可时,买受人应当购买标的物;

(三) 约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

(四) 约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

第四十三条 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确,出卖人主张买受人支

付使用费的,人民法院不予支持。

八、其他问题

第四十四条 出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款,买受人以出卖人违约在先为

由提出异议的,人民法院应当按照下列情况分别处理:

(一) 买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救

措施的,属于提出抗辩;

(二) 买受人主张出卖人应支付违约金、 赔偿损失或者要求解除合同的,应当提起反诉。

第四十五条 法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的,依照

其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,

参照适用买卖合同的有关规定。

权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的, 人民法院应当首先引用合

同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。

第四十六条 本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有

权的合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。

本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件, 适用本解释;本解释施行前已经终审, 当

事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

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最高法买卖合同司法解释全文

发布时间:2012-06-05 15:15:17 【我要纠错】 【字号 大 默认小】【打印】【关闭】

第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受

人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二) 均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,

人民法院应予支持;

(三) 均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付

标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合

同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,

人民法院应予支持;

(二) 均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的 物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三) 均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续, 依法成立在先合同的买受人请求

出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(四) 出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记, 已受

领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

三、 标的物风险负担

第十一条 合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的” ,是指标 的物由出卖人负责办理托运, 承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。 标的

物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标 的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。

第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道

标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、 灭失的风险的,

人民法院应予支持。

第十四条 当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖 标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同, 买受人主张不负担标的

物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

四、 标的物检验

第十五条 当事人对标的物的检验期间未作约定,买受人签收的送货单、确认单等载明

标的物数量、型号、 规格的,人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定,认定买受人 已对数量和外观瑕疵进行了检验,但有相反证据足以推翻的除外。

第十六条 出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物,出卖人和买受人之间约定的

检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的, 人民法院应当根据合同法第六十

四条的规定,以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

第十七条 人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时,应当

综合当事人之间的交易性质、 交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、

安装和使用情况、瑕疵的性质、 买受人应尽的合理注意义务、 检验方法和难易程度、买受人

或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。

合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间,不 适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

第十八条 约定的检验期间过短,依照标的物的性质和交易习惯,买受人在检验期间内

难以完成全面检验的, 人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间, 并根

据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、 行政法规规定的检验期间或者质量保证期

间的,人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

第十九条 买受人在合理期间内提出异议,出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数

额、使用标的物等为由,主张买受人放弃异议的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的 除外。

房地产买卖合同司法解释篇4

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)

为了正确审理合同纠纷案件,根据《中华人民共和国合同法》的规定,对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释:

一、合同的订立

第一条 当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

第二条 当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

第三条 悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬,完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的,人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。

第四条 采用书面形式订立合同,合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的,人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地;合同没有约定签订地,双方当事人签字或者盖章不在同一地点的,人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。

第五条 当事人采用合同书形式订立合同的,应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的,人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。

第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

第七条 下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:

(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;

(二)当事人双方经常使用的习惯做法。

对于交易习惯,由提出主张的一方当事人承担举证责任。

第八条 依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续;对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失,应当承担损害赔偿责任。

二、合同的效力

第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持。

第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。

第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定,追认的意思表示自到达相对人时生效,合同自订立时起生效。

第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务的,视为对合同的追认。

第十三条 被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。

第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。

三、合同的履行

第十六条 人民法院根据具体案情可以将合同法第六十四条、第六十五条规定的第三人列为无独立请求权的第三人,但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。

第十七条 债权人以境外当事人为被告提起的代位权诉讼,人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定确定管辖。

第十八条 债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保,或者恶意延长到期债权的履行期,对债权人造成损害,债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的,人民法院应当支持。

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产,人民法院可以根据债权人的申请,参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

第二十条 债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务,应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的,优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的,优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的,按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的,按比例抵充。但是,债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。

第二十一条 债务人除主债务之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,人民法院应当按照下列顺序抵充:

(一)实现债权的有关费用;

(二)利息;

(三)主债务。

四、合同的权利义务终止

第二十二条 当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务,给对方当事人造成损失,对方当事人请求赔偿实际损失的,人民法院应当支持。

第二十三条 对于依照合同法第九十九条的规定可以抵销的到期债权,当事人约定不得抵销的,人民法院可以认定该约定有效。

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

第二十五条 依照合同法第一百零一条的规定,债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时,人民法院应当认定提存成立。

提存成立的,视为债务人在其提存范围内已经履行债务。

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

五、违约责任

第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。

第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

六、附则

第三十条 合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件,本解释施行后尚未终审的,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

最高人民法院

关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力

第一条  当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子签名法的相关规定。

二、标的物交付和所有权转移

第五条  标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确,且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

第六条  根据合同法第一百六十二条的规定,买受人拒绝接收多交部分标的物的,可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的,人民法院应予支持。

第七条  合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

第八条  出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务,买受人不认可的,出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证,买受人以普通发票证明已经履行付款义务的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。

第九条  出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

第十条  出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

三、标的物风险负担

第十一条  合同法第一百四十一条第二款第(一)项规定的“标的物需要运输的”,是指标的物由出卖人负责办理托运,承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担,按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条  出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。

第十三条  出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

第十四条  当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的,人民法院应予支持。

四、标的物检验

第十五条  当事人对标的物的检验期间未作约定,买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的,人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定,认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验,但有相反证据足以推翻的除外。

第十六条  出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物,出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的,人民法院应当根据合同法第六十四条的规定,以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

第十七条  人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素,依据诚实信用原则进行判断。

合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间,不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

第十八条  约定的检验期间过短,依照标的物的性质和交易习惯,买受人在检验期间内难以完成全面检验的,人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间,并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的,人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

第十九条  买受人在合理期间内提出异议,出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由,主张买受人放弃异议的,人民法院不予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十条  合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后,买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的,人民法院不予支持。

出卖人自愿承担违约责任后,又以上述期间经过为由翻悔的,人民法院不予支持。

五、违约责任

第二十一条  买受人依约保留部分价款作为质量保证金,出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果,出卖人主张支付该部分价款的,人民法院不予支持。

第二十二条  买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议,出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急,买受人自行或者通过第三人修理标的物后,主张出卖人负担因此发生的合理费用的,人民法院应予支持。

第二十三条  标的物质量不符合约定,买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的,人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的,人民法院应予支持。

价款已经支付,买受人主张返还减价后多出部分价款的,人民法院应予支持。

第二十四条  买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。

第二十五条  出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。

第二十六条  买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

第二十七条  买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

一审法院认为免责抗辩成立且未予释明,二审法院认为应当判决支付违约金的,可以直接释明并改判。

第二十八条  买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

第二十九条  买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条  买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。

第三十一条  买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益,违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的,人民法院应予支持。

第三十二条  合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任,但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵,出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的,人民法院不予支持。

第三十三条  买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵,主张出卖人承担瑕疵担保责任的,人民法院不予支持,但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

六、所有权保留

第三十四条  买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。

第三十五条  当事人约定所有权保留,在标的物所有权转移前,买受人有下列情形之一,对出卖人造成损害,出卖人主张取回标的物的,人民法院应予支持:

(一)未按约定支付价款的;

(二)未按约定完成特定条件的;

(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少,出卖人要求买受人赔偿损失的,人民法院应予支持。

第三十六条  买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下,第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

第三十七条  出卖人取回标的物后,买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内,消除出卖人取回标的物的事由,主张回赎标的物的,人民法院应予支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的,出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人另行出卖标的物的,出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的,应返还原买受人;如有不足,出卖人要求原买受人清偿的,人民法院应予支持,但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

七、特种买卖

第三十八条  合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。

第三十九条  分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金,出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额,买受人请求返还超过部分的,人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的,人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

第四十条  合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意,样品封存后外观和内在品质没有发生变化的,人民法院应当以样品为准;外观和内在品质发生变化,或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的,人民法院应当以文字说明为准。

第四十一条  试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的,人民法院应当认定买受人同意购买,但合同另有约定的除外。

在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的,人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条  买卖合同存在下列约定内容之一的,不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的,人民法院不予支持:

(一)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物;

(二)约定第三人经试验对标的物认可时,买受人应当购买标的物;

(三)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

(四)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

第四十三条  试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确,出卖人主张买受人支付使用费的,人民法院不予支持。

八、其他问题

第四十四条  出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款,买受人以出卖人违约在先为由提出异议的,人民法院应当按照下列情况分别处理:

(一)买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的,属于提出抗辩;

(二)买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的,应当提起反诉。

第四十五条  法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的,依照其规定;没有规定的,人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定,参照适用买卖合同的有关规定。

权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的,人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定,再引用买卖合同的有关规定。

第四十六条  本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。

本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

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